El boe dice que para las adquisiciones a partir del 1 de enero de 2013 ya no se podrá desgravarse.

Aquí la cuestión es interpretar qué significa una adquisición:

- el momento de la firma de contrato de compra-venta.
- el momento de la firma de la escritura pública.
- el momento de la entrega de llaves.

En una consulta vinculante de la Agencia Tributaria aclara este algo este punto: dice que el momento de adquisición es:

- El momento de la firma de contrato de compra-venta privada siempre que se realice la entrega de llaves, en caso contrario, se entiende el momento de la escritura pública (el momento que se entiende que se entrega las llaves, salvo que se diga lo contrario, en tal caso, el momento de la entrega de llaves):


NUM-CONSULTA V0354-04
ORGANO SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
FECHA-SALIDA 29/11/2004
NORMATIVA TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 33, 36
DESCRIPCION-HECHOS Los consultantes firmaron el 23-12-1994 contrato privado de compraventa de vivienda, con precio parcialmente aplazado, cuya entrega se efectuó, al concluir su edificación el 22-2-1996, momento desde el cual ha venido constituyendo su vivienda habitual hasta su venta el 23-1-2004. La elevación a escritura pública, por diversas desavenencias en la forma de pago, no se formalizó hasta el 20-10-2003; en ella se hace referencia al contrato privado y toma de posesión de la vivienda.

CUESTION-PLANTEADA

A.- Concreción de la fecha de adquisición de la vivienda a fin de determinar el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente: la del documento privado, toma de posesión o escritura pública.

B.- Tributación de la ganancia patrimonial generada en la venta en caso de reinversión en nueva vivienda habitual. Inclusión dentro del valor de adquisición los gastos de formalización del documento público, con independencia de la fecha de adquisición.

CONTESTACION-COMPLETA

A.- La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”

A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.

En el presente caso, en la escritura pública de compraventa de 20-10-2003 se hace constar la existencia de contrato privado de fecha 23-12-1994 y toma de posesión por parte de los consultantes un poco tiempo después nada más estar terminada la edificación de la vivienda, indicando estos como entrega del bien el 22-2-1996. Ello comportaría en dicha fecha la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, entendiéndose realizada la tradición, y, ante la previa existencia del título, la adquisición del pleno dominio de la vivienda.

No obstante, respecto a la acreditación de la tradición, por parte del interesado, en fecha anterior a la de escritura pública, al ser una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorarla. La acreditación deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.

B.- La transmisión del inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto, TRLIRPF -BOE de 10 de marzo-), la cual se cuantificará por diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión formados conforme determina el artículo 33 del TRLIRPF. Los gastos de formalización de la escritura pública de compra de la vivienda forman parte del valor de adquisición con independencia de que se satisfagan en un momento posterior a la entrega del bien y la adquisición del mismo.

Una vez cuantificada la ganancia o pérdida patrimonial, se integrará en la parte general o especial de la base imponible del Impuesto en función del período en que el inmueble haya permanecido en el patrimonio de los consultantes, concretándose su entrada en éste en la fecha de su adquisición.
En caso de generarse una ganancia patrimonial, esta podrá quedar exenta de gravamen si cumple con lo regulado por el artículo 36 del TRLIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF, -BOE de 4 de agosto-). El primero de los artículos dispone:
“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.”

De confirmarse como fecha de adquisición de la vivienda la de su entrega en 1996 y constituirse en su residencia habitual desde entonces hasta su venta –período superior a tres años-, la vivienda transmitida tendría la consideración de vivienda habitual. En consecuencia, de reinvertir el producto obtenido en su venta en los términos reglamentariamente exigidos en una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada quedaría exonerada de gravamen.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.


Salu2.

jesus:
se sabe ya exactamente lo que pone en el boe??yo firme contrato compraventa en diciembre de 2011, me he desgravado todas las cantidades entregadas a la promotora y firmo hipoteca en abril de 2014, podre desgravar durante la hipoteca?

Comentario enviado por jesus:

puuufff!!!!me pierdo de principio a fin. En mi caso en concreto, que opinas??

Comentario enviado por jesus:

Yo en concreto el contrato de compra-venta lo firmé en diciembre de 2011 y desde entonces tengo que estar pagando cuotas hasta abril de 2014, la entrega segun contrato de producirá entre el segundo y tercer trimestre de 2014 (yo siempre he tenido entendido que en la firma de escritura publica te entregan las llaves de la vivienda, por lo que seria la misma fecha para ambas)y tambien tengo que decir que ya me desgrave el dinero entregado en 2011.¿hay alguna posibilidad de desgravar las cantidades de la hipoteca?aunque sea firmando algun documento con la promotora??

Ya te dije más o menos cómo lo interpretabamos nosotros... en nuestra respuesta anterior...

Intenta hacer una consulta en la Agencia Tributaria, a ver qué te dicen ellos.

Salu2.

jesus:
puuufff!!!!me pierdo de principio a fin. En mi caso en concreto, que opinas??

Yo en concreto el contrato de compra-venta lo firmé en diciembre de 2011 y desde entonces tengo que estar pagando cuotas hasta abril de 2014, la entrega segun contrato de producirá entre el segundo y tercer trimestre de 2014 (yo siempre he tenido entendido que en la firma de escritura publica te entregan las llaves de la vivienda, por lo que seria la misma fecha para ambas)y tambien tengo que decir que ya me desgrave el dinero entregado en 2011.¿hay alguna posibilidad de desgravar las cantidades de la hipoteca?aunque sea firmando algun documento con la promotora??

Lo mio es de traca ya......He reservado y hecho un contrato de arras por valor de 42000 euros. El contrato de arras he leido que no sirve para desgravarmelo pero en otros sitios tambien he leido que si al final termino comprando ese piso(que no puedo escriturar en 2012 por ineptitud de unos cuantos) podria hacerlo en la declaracion de renta de 2012 ya que el impedimento que ponen con las arras es que podrian anularse(y un contrato de compraventa tb!!!) o sea que si me quedo ese piso que es lo que pretendo podria hacerlo?alguien me puede ayudar?gracias de antemano

Comentario enviado por angel:

Abrí una cuenta ahorro vivienda el 28/12/2010, me he desgradavado la máxima cantidad durante dos ejercicios. Ahora me acabo de enterar que si no se compra una vivienda antes del 31/12/2012 se pierde la desgravación... En mi caso concreto, ¿quiere decir que como no voy a adquirir una vivienda antes de finales de año, tendré que abonar en la declaración de 2012 todo lo que me han desgravado durante estos 2 años, aunque no haya concluido el plazo de los 4 años para adquirir la vivienda? ¿Tendré que pagar también unos intereses de demora y porque? ¿Cuanto suponen esos intereses de demora? Por otro lado, me ofrecen en el banco realizar un depósito a plazo fijo antes de fin de año, ya que dicen que los intereses ofertados bajarán a principios de 2013. ¿Es la mejor opción para dejar el dinero si no tengo pensado comprar en 1 año y medio o 2 años? ¿Alguien sabe cuanto se tiene que cotizar por tener un depósito a plazo fijo de una cantidad en torno a los 30.000 euros? Por otro lado, los intereses que se abonan por un depósito a plazo fijo se abonan al final del periodo del depósito (6, 12, 18 o 24 meses) o mes a mes? Por lo que deduzco, interesa más entonces hacer un depósito a 12 o 6 meses y luego retirarlo y hacer otro depósito, ya que obtienes así la rentabilidad en menor tiempo. Muchas gracias.

Comentario enviado por Elsa:

Hola,
mi caso es el siguiente. Hemos comprado una casa en diciembre de 2012. Es una casa de segunda mano, y el contrato de arras con los vendedores es de fecha 22 Diciembre. La hipoteca está concedida, la tasación hecha, pero no se firnmará escritura hasta enero de 2013 ya que hay una gran sarturación en las notarías y es imposible hacer un hueco antes. En este caso ¿tendríamos acceso a la desgravación?

Gracias.

Comentario enviado por emilio:

En enero voi avender mi casa en 100000 y un piso en permuta valorado en 80000 como parte de pago con los 100000 voi a descontar la ipoteca puedo qedar esento de los impuestos del valor del piso poniendolo como reinversion muchisimas gracias